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發文機關 国产精品高清视频免费 成文日期 2019-04-18
發文字號 周政〔2019〕7號 發布日期 2019-04-22
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關于規範社區物業管理的實施意見

周政〔20197


各縣(市、區)人民政府,市經濟開發區、城鄉一體化示範區、港口物流産業集聚區管委會,市人民政府各部門:

爲進一步規範中心城區社區物業管理,提升物業管理水平,理順管理體制,改善人居環境,促進物業服務行業健康發展,根據《中共中央國務院關于加強和完善城鄉社區治理的意見》(中發201713號)、《河南省物业管理条例》、《国产精品高清视频免费关于加强社区物业管理工作的意见》(周政201646號)等法规政策精神,结合周口实际,特制定本意见。

一、指導思想

堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想爲指導,深入貫徹落實黨的十九大和中央、省、市城市工作會議精神,助力我市“百城提質”和“五城聯創”,著力解決中心城區社區物業管理中存在的矛盾和問題,切實調動和發揮街道辦事處、社區居委會工作積極性和工作優勢,促進物業服務行業持續健康發展。

二、目標任務

2021年,用四年時間培育一批物業管理品牌企業,建設一批和諧有序、綠色文明、創新包容的物業社區。市中心城區老舊住宅小區物業管理覆蓋率達到90%以上,新建住宅小區物業管理覆蓋率達到100%。

三、基本原則

(一)堅持“條塊結合、屬地管理”的原則按照“行業管理部門監督指導、區政府(管委會)負責、街道辦事處組織、社區居委會落實”的物業管理新體制,推進物業管理權力下放、重心下移,切實解決社區物業管理中存在的問題。

(二)堅持“業主自治、依法監管”的原則。指導、鼓勵小區業主成立業主委員會,制定管理公約,自主選聘物業服務企業,主動參與小區公共事務管理。街道辦事處、社區居委會加強對小區業主委員會工作的管理,依法履行監管職責,確保業主自治活動健康有序發展。

(三)堅持“市場主導、分類管理”的原則。遵守市場發展規律,放寬物業行業准入環境,激活物業服務企業服務意識。前期物業項目管理通過公開招標准入,後期物業項目管理通過業主大會選聘或公開招標准入,老舊小區物業項目管理通過改造由政府主導引入。根據物業項目管理類別的不同,促進物業管理市場化運作,實現不同物業項目的差異化管理。

四、主要工作

(一)加強社區物業管理的屬地職能。中心城區各區要將社區物業管理工作納入綜合治理內容,每半年安排部署不少于一次,每年專項檢查不少于兩次。年底,各區物業管理行政主管部門要對轄區內社區物業管理工作開展情況進行綜合考核驗收,並將考核結果予以通報。落實物業管理重心下移的新要求,各街道辦事處設立物業管理機構,明確職責,指定責任領導,根據轄區小區數量、規模和物業任務的實際,配備不少于3名以上物業管理專職人員,督促和指導物業服務企業、業主委員會履行職責,所需經費由各區負責保障;建立物業管理聯席會議制度,定期或不定期召集物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居委會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方參與協調解決本轄區內物業管理中的主要問題;完善物業管理糾紛調處機制,建立糾紛投訴台賬,受理日常投訴。綜合運用行政、稅收、補貼、信用的手段,對業主、業主委員會、物業服務企業管理活動中的糾紛進行調處;對無物業管理和無主管單位的老舊小區,應加強居民安全管理,主動實施托管。業主實行自行管理的小區,街道辦事處和社區居委會應加強事中、事後的監督管理,提升老舊小區物業管理水平。社區物業管理中發現違法違規行爲的,由街道辦事處甄別確認後報市物業管理行政執法單位予以處罰。

(二)鼓勵、指導成立業主大會和業主委員會。各級物業管理行政主管部門應鼓勵小區業主自治,指導業主成立業主大會和業主委員會,全面參與小區公共事務管理。一個物業管理區域內,房屋出售並交付使用的建築面積達到50%以上、業主入住戶數比例達到30%以上或前期物業解除(到期)前90天的,符合業主大會成立條件的,各街道辦事處在收到建設單位或10名以上業主聯名申請提出成立首次業主大會的,街道辦事處應在30日內組織成立首次業主大會籌備組。籌備組長由街道辦事處代表擔任,並在60日內組織召開首次業主大會會議,選舉産生業主委員會委員和業主委員會主任、副主任。業主戶數超過300戶的,可以成立業主代表大會,履行與業主大會相同的職責。倡導“雙向進入、交叉任職”的物業管理模式,符合條件的社區居委會工作人員可兼任業主委員會主任,物業服務企業項目負責人可進入社區居委會擔任其成員,逐步加強社區物業管理信息的雙向溝通和交流。

新建住宅小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由市、區分別承擔。

(三)開展前期物業招標投標工作。建立前期物業管理招標投標工作機制,落實《国产精品高清视频免费前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(周政辦201865號)规定,促进公平竞争、树立服务意识、提升服务质量,营造良好的准入竞争环境。中心城区在建物业服务项目必须进行前期物业招标,预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成;现售商品房项目在开始销售前30日完成;非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。建设单位在申请办理商品房预售许可证、现房销售备案和非出售新建项目竣工备案手续时,应提交物业管理项目中标备案通知书或其他证明文件,确保前期物业管理招标投标工作落到实处。

(四)全面規範社區物業管理物業管理是社會管理的“細胞”,是社區服務的一支重要力量,社區和諧是社會和諧的基礎。物業管理事關群衆切身利益,事關城鄉基層和諧穩定,中心城區各區應全面規範社區物業管理。

1.做好物業服務企業選聘。前期物業管理階段,建設單位必須通過招標投標方式選聘物業服務企業,實施前期物業管理。業主委員會成立後,應當在前期物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會,對前期物業服務企業續聘或另聘做出決定。業主大會決定續聘前期物業服務企業的,應在業主大會做出決定後30日內完成合同續簽工作。業主大會決定另聘物業服務企業的,業主委員會應以書面形式告知前期物業服務企業,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續,並在約定的時間內撤出物業管理區域。業主委員會與物業服務企業無論續聘、終止或另聘均應提前三個月報告街道辦事處。街道辦事處、建設單位、前期物業服務企業、業主委員會要按照有關規定做好物業的續聘或另聘工作,確保小區物業管理連續穩定、不留空白。

2.落實物業管理各項備案工作。各級物業管理行政主管部門要進一步加強履職盡責能力,提高物業管理水平,規範物業行政備案工作。一是落實物業管理區域備案。建設單位在前期物業管理招標工作之前,登錄河南省住房城鄉建設廳房地産管理、物業管理監管平台(以下簡稱“監管平台”),向市物業管理行政主管部門進行物業管理區域備案。二是落實前期物業管理招標中標備案。建設單位在發布招標公告或發出投標邀請書10日前,登錄監管平台,向市物業管理行政主管部門進行前期物業管理招標備案;自確定中標人之日起15日內登錄監管平台,向市物業管理行政主管部門進行前期物業管理中標備案。三是落實物業承接查驗備案。物業服務企業應當自物業交接後30日內登錄監管平台,向市物業管理行政主管部門進行物業承接查驗備案。四是落實物業服務合同備案。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內登錄監管平台,向市物業管理行政主管部門進行物業服務合同備案。五是業主委員會備案。業主委員會應當自選舉産生之日起30日內,向物業所在地的街道辦事處備案,街道辦事處將備案情況抄送區物業管理行政主管部門。建設單位、物業服務企業、業主委員會未按規定辦理有關備案手續的,市住房城鄉建設部門和街道辦事處應責令其限期改正。

3.推進物業服務項目信息公示。爲回應社會關切,維護業主的知情權、參與權、決策權、收益權,依法保障業主的權益,物業服務項目應進行信息公示。建設單位在項目設計時,應在適宜位置設計符合配建要求的物業管理用房,並明確其實用功能。市自然資源和規劃部門在核發建設工程規劃許可證時,應將物業管理用房的位置和建築面積在許可證的附件或附圖上載明並公示。建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時,應當注明物業管理用房坐落位置和建築面積,並將前期物業服務企業名稱、服務內容、服務收費標准和服務合同期限等內容納入商品房銷售信息,並公示。物業服務企業應在物業管理區域的顯著位置公示企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、投訴電話;公示物業服務合同約定的服務內容、服務標准、收費項目、收費標准以及物業費繳納、公共費用分攤、公共部位和公共設施設備經營收益支出等情況;公示電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式、維修保養等情況。同時,相關物業行政管理部門要公示本部門的受理投訴電話。

4.加強停車位分配和管理。市自然資源和規劃部門應當明確車位的配套比例,並在建設工程規劃許可證的附圖或相關規劃審批手續中予以說明。建設單位應當將物業管理區域的車位、車庫的配置比例在小區的顯著位置進行公示;應將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示,並在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的,應當向物業買受人明示並在商品房預售合同中約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出租給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車位、車庫的,建設單位不得以只售不租爲由拒絕出租。在滿足本物業管理區域業主購買和承租後還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過6個月。

利用物業管理區域內的公共道路、場地劃定車位停放車輛的,物業服務企業應當就車位分配方式、管理費、收益分配方式等充分征求業主意見,業主大會成立前,經專有部分占建築物總面積過半的業主且占總人數過半的業主同意,所得收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

    5.執行物業服務合同約定。物業服務合同是物業雙方履行義務、行使權力的基石,也是保障物業雙方合法權益的法律依據。物業服務合同應對物業服務事項、服務標准、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定,物業雙方應嚴格執行物業服務合同約定,特別是物業服務收費應當遵循質價相符的原則,根據市場情形,合理約定收費標准,合同未予標明的費用,物業服務企業不得收取。物業服務收費確需調整的,應當與業主委員會協商,並經業主大會同意後調整;未成立業主大會的,需經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意,方能調整,堅決杜絕物業服務亂收費、不經法定程序亂調整的行爲。

    6.開展示範小區評選活動。根據“以點帶線,以線帶面”原則,有序開展“示範小區”評選活動,中心城區四區每年要推出兩個以上示範小區。市住房城鄉建設部門要制定物業服務企業扶持發展的意見,明確獎懲措施,選擇一批基礎配套設施完備、規模較大、服務管理水平相對較高的小區,作爲示範小區進行重點扶持。被評爲示範小區的,除進行表彰外,各區還應對小區的管理主體給予必要的物質獎勵,被評爲市級示範小區(項目)的獎勵3萬元,被評爲省級示範小區(項目)的獎勵10萬元。

    7.依法收繳物業服務費。物業服務企業是小區的從業主體,爲小區業主提供物業服務,業主應積極按時足額繳納物業管理費。對無正當理由拖欠或拒繳物業服務費的業主,業主委員會、物業服務企業可進行公示催繳。逾期仍不繳納的,物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

    8.加強企業的監督管理。充分利用法律賦予的職能,市住房城鄉建設部門要監督開發建設單位按施工許可的內容配建小區配套設施,督促其將小區專業經營設施設備移交給專業經營單位,確保小區建設、移交、後期管理全程處于良性狀態。督促物業服務企業承擔物業服務義務,落實物業服務合同備案、履行物業服務合同約定、定期公示物業服務信息及做好政府安排部署的其他工作。物業管理區域內發現違反法律、法規、業主公約或管理規約的行爲,物業服務企業應及時制止並向有關行政主管部門報告,配合有關部門依法處置到位。經監督、督促管理發現存在問題的企業,市住房城鄉建設部門應將其作爲重點監控對象,加大日常監管力度,提高現場檢查、抽查比例和頻次,達到有效約束違法主體,促進違法行爲的糾正和依法經營環境的改善。

(五)創新社區物業管理模式。加強社區居委會黨組織建設,積極探索在黨員較多的小區成立黨員代表小組,並參與小區管理。片區民警是黨員的,可以兼任社區居委會副主任;不是黨員的,可兼任社區居委會工作人員。市自然資源和規劃部門、市住房城鄉建設部門、市專業經營單位及街道辦事處要各司其職、各負其責,把好規劃設計、施工監管、綜合驗收等關口,認真落實《国产精品高清视频免费關于加強社區物業管理工作的意見》(周政201646號)规定。

新建住宅小區全面實行物業管理,前期物業管理由建設單位通過招標選聘物業服務企業。成立業主大會和業主委員會的,根據物業服務區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意願及服務需求的不同,可招標、選聘物業服務企業,也可業主自治。

老舊住宅小區的管理主要采取聘請物業服務企業或産權人自治的管理模式。經改造具備召開業主大會條件的小區,召開業主大會,選舉産生業主委員會,由業主委員會選聘物業服務企業。改造後不具備成立業主大會條件的小區,由社區居委會負責,組織落實保潔、綠化、保安、消防等基礎性服務,指導業主按照有關規定建立電動車充電樁設施。對規模較小的零散住宅小區或樓棟,按照“政府扶持、依托社區、業主自治”的原則,每6萬平方米左右零散住宅小區,或1000戶左右的樓棟居民設立1個社區物業服務中心,可適當收費,爲小區提供物業服務。所需人員、經費由各區負責保障。

物業管理有關職能部門及各專業經營單位,要按照法律法規的要求,認真履職盡責,公布舉報投訴電話,安排專人負責,主動參與社區的物業管理。各專業經營單位從審查詳細性規劃、建設施工監督、綜合性竣工驗收等方面,充分發揮技術優勢,全程參與方案審查、施工監督和綜合驗收,確保專業經營設施設備配套工程質量安全。專業經營單位無故不參加綜合驗收,又未說明情況的視爲同意驗收。同時,各專業經營單位雖爲企業,但其經營具有一定的社會公益屬性,應立足于社會服務功能,對居民小區配套的專業經營設施設備不宜實施自建自管,對建設單位建設的符合規範和有關政策的專業經營設施設備産權應無條件接管,務必做到對終端業主單獨計量收費。

(六)加強住宅物業配套項目建設的監管。各相關職能部門要加強對物業區域內物業管理用房、道路及綠化、供水、排水、供電、供氣、通信、有線等配套建設的全程監管,確保物業共用設施設備、特種設備、專業經營設施設備,按照設計和規劃要求建成、登記、使用和移交,爲住宅小區投入使用後的物業規範管理夯實基礎。

(七)開展物業服務項目行政執法檢查。市物業管理行政執法部門要及時調整執法力量,擴大行政執法範圍,消除執法“盲點”,組建物業服務項目執法分隊,將物業服務項目執法與市容環境、市政基礎設施、園林綠化等執法同安排、同實施、同考核;重點加強物業管理用房配備、物業企業信息公示、物業服務區域備案、承接查驗備案、物業服務合同備案等情況的執法;對新修《河南省物業管理條例》新增行政處罰項目做好行政指導工作,加強事前提示、事中指導、事後監管,充分保障執法相對人的合法權益;對執法中發現的違法行爲,嚴格依法處理到位,切實維護法律權威。

五、保障措施

(一)加強領導,健全機構。調整国产自拍在线社區管理工作領導小組(見附件),領導小組下設辦公室,辦公地點在市住房城鄉建設局。辦公室負責落實領導小組安排的日常工作,組織召開有關工作會議,指導各區開展物業管理法律法規的宣傳,對各區物業管理工作開展情況進行督促、檢查。領導小組定期召開聯席會議,安排部署工作,研究解決社區物業管理中存在的矛盾和問題。建立微信群議事通報制度,及時將工作動態在群內發布。各有關成員單位要指定一名工作聯絡員,負責與領導小組的日常聯系及工作落實。同時,各區也應建立社區物業管理工作領導小組,設置物業管理相應機構,履行社區物業管理職責。市、區兩級財政部門應將本級物業管理機構辦公經費納入財政預算範圍,確保機構有效運轉,工作正常開展。

(二)明確分工,履職盡責。市、區物業管理行政主管部門應加強對社區物業管理工作的業務監督和指導,中心城區各街道辦事處對轄區內物業管理工作具體負責,是社區物業管理的責任主體,負責業主大會籌備、成立、業主委員會備案和業主大會換屆選舉工作;受理物業糾紛投訴,指導社區物業服務中心開展工作,對物業服務項目的違法行爲向有關部門提出處罰建議。市住房城鄉建設部門負責落實有關法律法規和政策,擬定我市物業管理辦法和行業標准,對全市物業管理活動進行指導、培訓和監督,負責前期物業管理招標投標工作和其他備案工作;市自然資源和規劃部門負責小區內違法建築的認定查處;市城市管理執法部門負責查處違規搭建、破壞綠地等行爲;市市場監督管理部門負責監督檢查無照經營活動,負責監督檢查價格公示、違規收費行爲,負責電梯等特種設備運行安全和計量監管;市公安部門負責監督檢查治安、技防、防火、保安服務等工作;市財政、審計主管部門負責對專項維修資金使用和管理情況進行監督檢查;市環保部門負責監督檢查汙染環境等行爲;人防行政主管部門負責對人防工程維護管理進行監督檢查;其他各專業經營單位按照有關規定做好專業經營設施設備産權接收工作,並做好後期運行、維護、更新和收費等工作。

(三)加強督導,嚴格獎懲。市社區物業管理工作領導小組辦公室定期或不定期對區、街道辦事處社區物業管理工作進行督導,對思想不重視、工作開展滯後、轄區小區問題頻出的單位,嚴格予以通報批評,或對有關當事人實施追責。結合“示範小區”創建活動,對獲得省、市示範小區的項目,中心城區四區財政部門按照標准足額撥付獎勵金,通過嚴格獎懲促進我市物業服務行業水平有效提升。

各縣(市)人民政府可參照執行本意見,也可結合本地實際制定新的意見和辦法。

本实施意见从2019年5月1日起执行,原《国产精品高清视频免费关于进一步规范社区物业管理的意见》(周政〔2018〕28號)同时废止。


 附件:国产自拍在线社區物業管理工作領導小組成員名單                 

2019年4月18

  


国产自拍在线社區物業管理工作領導小組

成員名單

組  長:路  雲  市政府副市長

副組長:孫鴻俊  市政府副秘書長

        張繼宏  市住房城鄉建設局局長

成  員:羅  勝  市發展改革委副主任

        郭  冰  市公安局黨委委員、治安和出入境管理支隊支隊長

尹殿超  市財政局副局長

王國強  市自然資源和規劃局副局長

劉東明  市自然資源和規劃局副局長

馬玉東  市生態環境局副局長

陳永輝  市住房城鄉建設局副局長

張貴成  市審計局副局長

石  生  市城管局黨組成員、城市管理執法支隊支隊長

何永祥  市市場監管局副局長

吳留生  市人防辦副主任

周  炳  市稅務局副局長

張百新  市民政局副調研員

馬長偉  市消防救援支隊防火處代理處長

沈宗祥  川彙區政府副區長

        李  鵬  市經濟技術開發區管委會副主任

赵兴昌  市城鄉一體化示範區管委会副主任

杜廣賢  港口物流産業集聚區管委會黨委委員

李  林  市供電公司副總經理

朱東慶  市移動公司副總經理

張宏偉  市聯通公司副總經理

廖樹峰  市電信公司副總經理

石國富  市銀龍水務公司總經理助理

解振華  市燃氣公司常務副總經理

    領導小組下設辦公室,辦公地點在市住房城鄉建設局,張繼宏同志兼任辦公室主任,陳永輝同志兼任辦公室副主任。 

国产精品高清视频免费辦公室                    

20194月28日

    





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